UBO:n ymmärtäminen AML:ssä
Jokaisen kaupan takana oleva salainen omistaja
Rahanpesun torjunnan (AML) ja asiakkaan tuntemisen (KYC) vaatimusten noudattamisessa johtava periaate on yksinkertainen: asiakkaan tunteminen on tärkeää, mutta asiakkaan takana olevan todellisen omistajan tunteminen on se, mikä erottaa vaatimukset täyttävät organisaatiot alttiista organisaatioista.
Toimilupa kertoo yrityksen nimen. UBO-tunnistaminen kertoo, kuka yritystä tosiasiassa hallitsee – kuka siitä hyötyy, kuka ohjaa sen päätöksiä ja kuka lopulta kantaa riskin. Nämä ovat harvoin sama asia.
Sääntelyviranomaiset ympäri maailmaa, mukaan lukien Euroopan komissio, AMLA ja kansainväliset AML-sääntelykehykset, vaativat nyt UBO-tunnistamista keskeisenä vaatimuksena – ei parhaana käytäntönä tai valintaruutuna, vaan lakisääteisenä velvoitteena, jonka noudattamatta jättämisestä seuraa vakavia seuraamuksia.
Miltä UBO-riski todellisuudessa näyttää
UBO-riski ei ole pelkästään omistusosuuden suuruudesta kiinni. Kokonaiskuvan saamiseksi on tarkasteltava:
Omistusrakenteen monimutkaisuus – kuinka monta tasoa on transaktion ja yksilön välillä
Offshore-yhteisöjen osallistuminen – lainkäyttöalueet, jotka on valittu tarkoituksella niiden läpinäkymättömyyden vuoksi
Varallisuuden ja varojen lähde – voidaanko pääoman alkuperä todentaa ja perustella
Rajat ylittävä altistuminen — useat lainkäyttöalueet lisäävät valvonnan monimutkaisuutta
Transaktiokäyttäytymistä ja läpinäkyvyyttä – malleja, jotka viittaavat salailuun tai epätavalliseen rakenteeseen
Vankka UBO-kehys on otettava huomioon kaikki nämä ulottuvuudet yhdessä. Yhdenkin seikan puuttuminen riittää jättämään koko rakenteen vahvistamatta.
Kolmitasoinen riskitodellisuus
Matala riski — Läpinäkyvät rakenteet, joissa identiteetit on todennettu Omistussuhteet ovat selkeät, todelliset omistajat tunnetaan ja käyttäytyminen on johdonmukaista. Sovelletaan tavanomaista asiakkaan tuntemisvelvollisuutta (CDD).
Keskisuuri riski — Monikerroksiset rakenteet tai käteisintensiivinen toiminta Kun omistussuhteita on vaikeampi jäljittää tai kun transaktiomallit edellyttävät tarkempaa tarkastelua. Säännöllinen tarkastelu ja jatkuva seuranta ovat tarpeen.
Korkea riski — Monimutkainen kerrostuneisuus, offshore-yhteisöt tai PEP-altistuminen, jossa rakenne näyttää olevan suunniteltu peittämään todellisuutta. Tehostettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus (EDD) on pakollista — poikkeuksetta.
Miksi kiinteistöala on suurimman riskin ala
Kiinteistökaupat ovat suuria, harvinaisia ja monimutkaisia — ihanteelliset olosuhteet talousrikosten jäämiselle huomaamatta. Yksi ainoa vahvistamaton todellinen omistaja kiinteistökaupassa voi tarkoittaa altistumista rahanpesulle, pakotteiden rikkomuksille ja sääntelyviranomaisten määräämille sakoille, jotka ovat suuruudeltaan moninkertaisia itse kaupan arvoon verrattuna.
Neljä seurausta UBO:n virheellisestä tunnistamisesta kiinteistöalalla ovat vakavia:
Sääntelyyn liittyvät riskit – kansainvälisten standardien noudattamatta jättäminen
Talousrikollisuuden riski — tahattomaksi kanavaksi rahanpesulle
Maineen vahingoittuminen – yhteydet kuoriyhtiöihin ja piilotettuihin rakenteisiin
Hallinnan menetys — epäselvyys siitä, kenellä on tosiasiallinen valta vaikuttaa kauppaan
Tämä on ongelma, jonka ratkaisemiseksi Immosurance on perustettu
Immosurance toimii juuri kiinteistöalan ja sääntöjen noudattamisen risteyskohdassa — alalla, jossa UBO-velvoitteiden laiminlyönnin riskit ovat suurimmat ja jossa keinot niiden ratkaisemiseksi ovat perinteisesti olleet heikoimmat.
Sisällyttämällä AML/KYC-tiedon suoraan kiinteistökauppaprosessiin Immosurance antaa kiinteistöalan ammattilaisille mahdollisuuden tehdä sitä, mitä sääntelyviranomaiset nyt vaativat ja mitä vastuullinen liiketoiminta edellyttää: paljastaa todellisen omistajan ennen kaupan päätökseen saattamista.
Tämä tarkoittaa automatisoitua UBO-kartoitusta monimutkaisissa omistusrakenteissa, PEP- ja pakoteseulontaa, varojen alkuperän todentamista sekä riskitasoihin perustuvia due diligence -työnkulkuja – kaikki suunniteltu kiinteistökauppojen erityispiirteitä silmällä pitäen sen sijaan, että ne olisi sovitettu yleisiin rahoitusalan sääntelytyökaluihin.
Kiinteistöala ei tarvitse lisää byrokratiaa. Se tarvitsee älykkäämpää infrastruktuuria. Immosurance on juuri tällainen infrastruktuuri – rakennettu niin, että ammattilaiset voivat toimia luottavaisin mielin tietäen, että jokaisen kaupan takana oleva henkilö on juuri se, kuka hän väittää olevansa.
Läpinäkyvyys ei ole vain sääntelyvaatimus. Kiinteistöalalla se on luottamuksen perusta.