Podmioty zobowiązane na rynku nieruchomości

Wśród specjalistów z branży nieruchomości nadal panuje spore zamieszanie wokół kwestii, która już dawno powinna zostać rozstrzygnięta: kto dokładnie jest zobowiązany do stosowania przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy w transakcjach dotyczących nieruchomości? Wraz z wejściem w życie nowego rozporządzenia UE w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AMLR) 10 lipca 2027 r. popełnienie błędu w tej kwestii wkrótce stanie się znacznie bardziej kosztowne. Wyjaśnijmy więc tę kwestię – najpierw w odniesieniu do obecnych przepisów, a następnie w kontekście AMLR.

Obecne przepisy: agenci – tak, deweloperzy – nie

Agenci nieruchomości są podmiotami zobowiązanymi na mocy unijnego prawa AML od grudnia 2001 r. – czyli od ćwierć wieku. Z kolei deweloperzy (promotorzy) nie podlegają tym obowiązkom.

To rozróżnienie prowadzi do sytuacji, którą wielu uważa za sprzeczną z intuicją: gdy deweloper sprzedaje nowo wybudowaną nieruchomość klientowi przedstawionemu przez agencję, to agencja ponosi obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy — a nie deweloper. Niezależnie od tego, kto faktycznie podpisuje umowę jako sprzedający, agencja musi zidentyfikować klienta, zweryfikować jego tożsamość i przeprowadzić analizę due diligence dokładnie tak, jak w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Strona, która „działa w imieniu” w ramach transakcji, niekoniecznie jest stroną, którą prawo uznaje za odpowiedzialną.

Ta sama logika dotyczy sieci franczyzowych. Zgodnie z obowiązującą dyrektywą franczyzodawca, który nie posiada bezpośredniego udziału własnościowego w swoich franczyzobiorcach, nie jest podmiotem zobowiązanym. Każdy franczyzobiorca jest podmiotem zobowiązanym z własnej inicjatywy — z własną oceną ryzyka, własnymi procedurami i własnymi obowiązkami sprawozdawczymi.

Dlaczego tak wielu nadal nie wie

Jak to możliwe, że fakty znane od 25 lat wciąż zaskakują doświadczonych specjalistów? Trzy powody: zdecentralizowany nadzór rozłożony na organy krajowe; dyrektywa, którą każde państwo członkowskie transponowało – i interpretowało – na swój własny sposób; oraz, szczerze mówiąc, chroniczny brak audytów ze strony krajowych jednostek analityki finansowej (FIU). Dla znacznej części sektora zgodność z przepisami AML była dotychczas teoretycznym obowiązkiem, luźno egzekwowanym i stosowanym nierównomiernie.

Era pozostawania poza zasięgiem radarów dobiega końca – i to gwałtownie.

Co się zmienia w ramach AMLR: od dyrektywy do jednolitego zbioru przepisów

AMLR (rozporządzenie (UE) 2024/1624) nie jest kolejną dyrektywą, którą należy transponować i osłabiać na 27 różnych sposobów. Jest to rozporządzenie mające bezpośrednie zastosowanie – jednolity zbiór przepisów wiążący w identyczny sposób wszystkie państwa członkowskie. Zaostrza ono obowiązki wszystkich podmiotów już objętych jego zakresem: należy teraz wykazać przeprowadzenie należytej staranności w odniesieniu do poszczególnych spraw, a nie tylko opisać ją w segregatorze z polityką. Ponadto celowo rozszerza krąg podmiotów zobowiązanych.

W przypadku sektora nieruchomości na uwagę zasługują trzy zmiany:

1. Zakres regulacji opiera się na rodzaju działalności. AMLR odnosi się do „podmiotów działających na rynku nieruchomości”, które pośredniczą w kupnie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości – niezależnie od ich nazwy lub głównej działalności. Obejmuje to wyraźnie deweloperów nieruchomości, o ile pośredniczą w transakcjach, oraz włącza do zakresu regulacji wynajem luksusowych nieruchomości (pośrednictwo w wynajmie z miesięcznym czynszem wynoszącym 10 000 euro lub więcej). Dawne, wygodne kategorie przestały obowiązywać; to, czym się zajmujesz, decyduje o tym, czy podlegasz tym obowiązkom.

2. Struktury franczyzowe podlegają obowiązkom obejmującym całą grupę. To prawdziwa zmiana zasad gry. Wymogi AMLR dotyczące całej grupy (art. 16) wykraczają poza klasyczne grupy typu spółka dominująca–spółka zależna i obejmują sieci, spółki partnerskie oraz struktury o wspólnej własności, zarządzaniu lub kontroli zgodności — AMLA właśnie finalizuje standardy techniczne dotyczące właśnie tej kwestii. Franczyzodawcy, którzy przez dwie dekady pozostawali poza zakresem tych przepisów, muszą teraz opracować, wdrożyć i monitorować spójne polityki, mechanizmy kontroli i szkolenia w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy w całej swojej sieci. Dla większości centrów franczyzowych jest to zupełnie nowa – i złożona – dziedzina.

3. Do grona dołączają pośrednicy kredytowi hipoteczni. Pośrednicy kredytowi hipoteczni po raz pierwszy stają się podmiotami podlegającymi obowiązkom z własnej inicjatywy. Mają jedną realną zaletę: ich sposób pracy jest już w dużej mierze cyfrowy. Dzięki odpowiedniemu, kompleksowemu rozwiązaniu cyfrowemu ich dostosowanie będzie mniej bolesne niż to, co czeka agencje i franczyzodawców korzystających z dokumentacji papierowej. Jednak „nowicjusz w dziedzinie przeciwdziałania praniu pieniędzy” oznacza również brak procedur, brak przeszkolonego personelu, brak nawyku sprawozdawczości — a na zbudowanie wszystkich trzech elementów pozostało zaledwie kilka miesięcy.

AMLA zmienia równanie egzekwowania przepisów

Nowy Urząd ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (AMLA), działający we Frankfurcie od 2025 r., nie został utworzony wyłącznie w celu opracowania zbioru przepisów. Stoi on ponad krajowymi organami nadzoru i jednostkami analityki finansowej (FIU), mając wyraźny mandat do dążenia do ujednolicenia i ścisłego przestrzegania przepisów. W praktyce oznacza to, że po wejściu w życie rozporządzenia AMLR należy spodziewać się znacznego wzrostu liczby audytów – skoordynowanych, spójnych i nieuzależnionych już od nastawienia lokalnego organu regulacyjnego.

Jeśli połączymy to z wyższymi karami przewidzianymi w nowych ramach, sytuacja stanie się niekomfortowa dla każdego, kto dotychczas działał bez większego wysiłku. Przedsiębiorstwa, które nie wywiązywały się z dotychczasowych obowiązków z należytą starannością, przekonają się, że droga do zgodności z AMLR będzie długa i trudna. Niektóre z nich, co jest nieuniknione, nie przetrwają tego procesu. Nie jest to sianie paniki; tak właśnie dzieje się w każdej branży, gdy obowiązek dotychczas słabo nadzorowany nagle zyskuje organ nadzorczy z realnymi uprawnieniami.

Czas – i wykwalifikowani specjaliści – się kończą

Jeszcze jeden czynnik jest rutynowo niedoceniany: możliwości. Im bliżej lipca 2027 r., tym bardziej zajęci będą eksperci ds. przeciwdziałania praniu pieniędzy, konsultanci i zespoły wdrożeniowe — a kompetencje w tym zakresie będą coraz rzadsze. Ceny rosną, terminy się wydłużają, a spóźnialscy ustawiają się w kolejce. Firmy, które zaczną działać już teraz, spokojnie wybierają swoje rozwiązanie; te, które zaczną w 2027 roku, będą musiały zadowolić się tym, co zostanie.

Zacznij już dziś — z rozwiązaniem stworzonym właśnie z myślą o tym

Właśnie dlatego stworzyliśmy Immosurance: pierwsze ogólnoeuropejskie rozwiązanie zapewniające zgodność z przepisami AML, zaprojektowane specjalnie dla sektora nieruchomości, opracowane we współpracy z CEPI, wiodącym europejskim stowarzyszeniem branży nieruchomości.

Immosurance to prawdziwie kompleksowe i wyczerpujące rozwiązanie: „Poznaj swoją firmę” (samookaleczenie przedsiębiorstwa, wewnętrzne polityki AML, szkolenia pracowników, kanał zgłaszania nieprawidłowości), „Poznaj swojego klienta” (cyfrowa weryfikacja tożsamości, sprawdzanie sankcji i osób zajmujących wysokie stanowiska polityczne (PEP), monitorowanie negatywnych informacji w mediach) oraz ocena ryzyka specyficzna dla rynku nieruchomości — wszystko w jednym miejscu, w ponad 14 językach, zarówno dla pojedynczej agencji, jak i całej sieci franczyzowej. Każdy etap CDD i EDD jest bezpiecznie dokumentowany z możliwością natychmiastowej kontroli — dokładnie tak, jak wymaga tego AMLR w zakresie wykazywania zgodności plik po pliku, i dokładnie tak, jak będzie tego wymagał audyt oparty na AMLA.

A ponieważ zgodność z przepisami nie może odbywać się kosztem prywatności: Immosurance jest z założenia bezpieczne i zgodne z RODO — szyfrowane, z dostępem opartym na rolach, ochroną danych na poziomie UE — oraz gotowe na AMLR, dzięki czemu przejście w 2027 r. będzie jedynie aktualizacją, a nie radykalną zmianą.

Zakres podmiotów zobowiązanych rozszerza się. Nadzór ulega centralizacji. Kary rosną. Niezależnie od tego, czy jesteś agencją, która wywiązuje się z tego obowiązku od 25 lat, franczyzodawcą, który ma to zrobić po raz pierwszy, czy brokerem hipotecznym zaczynającym od zera — najmądrzejszym wydatkiem w branży nieruchomości jest obecnie inwestycja w zapewnienie zgodności z przepisami przed nadejściem gorączki.

Radar się włącza. Upewnij się, że jesteś gotowy, by zostać zauważonym.

Jesteś agentem, franczyzodawcą lub pośrednikiem hipotecznym przygotowującym się do AMLR? Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, w czym Immosurance może Ci pomóc.