ZINĀŠANAS NAV IZVĒLES LIETA

Pienākums būt informētam: kāpēc sistēmas izpratne pati par sevi ir juridiska prasība

Eiropas nekustamā īpašuma nozarē pastāv pastāvīgs un bīstams nepareizs uzskats: ka atbilstības nodrošināšana ir process, ko veic speciālisti kaut kur atbalsta dienestā, un ka pirmās līnijas profesionāļiem — aģentiem, sarunu vedējiem, attīstītājiem un to vadītājiem — ir nepieciešama tikai virspusēja iepazīšanās ar noteikumiem. Šis nepareizais uzskats nav vienkārši operatīva nolaidība. Saskaņā ar gaidāmo Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas regulu (AMLR), ko īsteno nesen sākusī darbību Eiropas Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas iestāde (AMLA), tā ir juridiski neaizstāvama.

AMLR nosaka, ka visiem pienākumu subjektu darbiniekiem — ne tikai speciāliem atbilstības nodrošināšanas speciālistiem — ir jāsaņem regulāras, sertificētas AML apmācības. Šī prasība ir bezjēdzīga bez pamatzināšanām, kas padara šādas apmācības saprotamas. Lai saprastu, ko prasa AMLA, ir jāizprot, uz kāda pamata tā ir veidota. Un, lai to saprastu, ir jāsāk no tā, no kā sākas visa globālā sistēma: no Finanšu darbības darba grupas.

Nekustamā īpašuma uzņēmumi Eiropā ir bijuši iestādes, uz kurām attiecas AML likums, kopš 2001. gada decembra — vairāk nekā divdesmit piecus gadus. Tie ir divdesmit pieci gadi, kuru laikā nozarei vajadzēja veidot institucionālās zināšanas, ieviest pienācīgas rūpības kultūru un izstrādāt stabilas iekšējās sistēmas. AMLA ieviešana nepiešķir atbrīvojuma periodu tiem, kuri vēl nav sākuši. Tā pilnībā aizver durvis uz kavēšanos.

Jūs nevarat ievērot sistēmu, ko nesaprotat. Un 2025. gadā nesaprašana vairs nebūs attaisnojums — tā būs atbildību pastiprinošs faktors.

Finanšu darbības darba grupa: Eiropas tiesību aktu pamats

Finanšu darbības darba grupa (FATF) ir starpvaldību organizācija, kas izstrādā starptautiskos standartus, uz kuriem balstās visas nopietnās AML/CFT sistēmas pasaulē, tostarp ES sistēma. FATF, kas dibināta 1989. gadā un kurā ietilpst 40 dalībvalstis, kas pārstāv pasaules vadošos finanšu centrus, tieši neīsteno noteikumus. Tās darbība ir daudz nozīmīgāka: tā nosaka, kādiem jābūt noteikumiem.

FATF ieteikumi veido visaptverošu sistēmu cīņai pret:

• Naudas atmazgāšanu — procesu, kurā noziedzīgi iegūtie līdzekļi tiek padarīti par likumīgiem

• Terorisma finansēšanu — likumīgu vai nelikumīgu līdzekļu novirzīšanu terorisma darbību atbalstam

• Masu iznīcināšanas ieroču izplatīšanas finansēšanu — masu iznīcināšanas ieroču programmu finansēšanu, pārkāpjot starptautiskās sankcijas

• Jauniem finanšu noziegumu draudiem — tostarp digitālie aktīvi, ar mākslīgo intelektu saistīta krāpšana, ienākumi no kibernoziegumiem un sankciju apiešana

FATF ietekme neizriet no līgumsaistībām. Tā izriet no sekām: jurisdikcijas, kas neatbilst FATF standartiem, tiek iekļautas pelēkajā vai melnajā sarakstā, kas izraisa pastiprinātu starptautisko darījumu partneru pārbaudi, korespondentbanku ierobežojumus un reputācijas kaitējumu, kas izplatās visā to finanšu sektorā. Katra ES dalībvalsts ir FATF locekle vai darbojas saskaņā ar FATF līdzvērtīgu sistēmu. Katra ES AML direktīva un regula būtībā ir FATF standartu pārvēršana saistošos Eiropas tiesību aktos.

Kad saņemat AMLA norādījumus, kad piemērojat klienta uzticamības pārbaudes procedūras, kad iesniedzat ziņojumu par aizdomīgu darījumu — jūs īstenojat sistēmas, ko izstrādājusi FATF. Izpratne par to, kāpēc šīs sistēmas pastāv un ko tās ir paredzētas novērst, ir tas, kas atšķir patiesi atbilstošu organizāciju no tās, kas vienkārši apstrādā dokumentus.

Ko veido FATF standarti — un kāpēc nekustamais īpašums ir to centrā

FATF ieteikumi veido regulatīvo arhitektūru piecos kritiskos aspektos, no kuriem katrs tieši nosaka, kas jūsu nekustamā īpašuma uzņēmumam ir jādara:

AML/KYC noteikumi

FATF 10. ieteikums paredz, ka pienākumu subjektiem jāveic klienta uzticamības pārbaude — jāidentificē un jāpārbauda klients, jāidentificē faktiskie īpašnieki un jāizprot darījumu attiecību būtība un mērķis. Šis ieteikums ir tiešais pamats AMLR noteikumos paredzētajām klienta uzticamības pārbaudes prasībām. Nekustamā īpašuma uzņēmumiem tas nozīmē, ka jāzina ne tikai tas, kas paraksta līgumu, bet arī tas, kam galu galā pieder vai kas kontrolē pirkšanas vai pārdošanas subjektu, un vai tā līdzekļi ir likumīgi.

Faktisko īpašnieku pārredzamība

FATF ir identificējusi nekustamā īpašuma nozari kā prioritāru naudas atmazgāšanas līdzekli tieši tāpēc, ka vēsturiski tajā ir bijusi nepārredzamība, ko nodrošina sarežģītas īpašumtiesību struktūras: fiktīvas sabiedrības, nominālie direktori, daudzslāņu uzņēmumu ķēdes un trasti. FATF 24. ieteikums attiecas uz juridisko personu pārredzamību, un AMLR to tieši pārvērš obligātās faktiskā īpašnieka identifikācijas un pārbaudes prasībās nekustamā īpašuma darījumiem. Laiki, kad varēja noslēgt darījumu ar BVI uzņēmumu, neizpētot, kurš cilvēks to faktiski kontrolē, ir pagājuši — saskaņā ar AMLR tāda rīcība nav vienkārši nevērīga prakse, bet gan regulatīvs pārkāpums.

Uz risku balstītas atbilstības sistēmas

Operatīvi nozīmīgākais jēdziens, ko FATF ir ieviesusi mūsdienu atbilstības nodrošināšanā, ir uz risku balstīta pieeja (RBA). Tā vietā, lai katram klientam un darījumam piemērotu identisku pārbaudi — pieeja, kas būtu gan nepieņemami dārga, gan analītiski neefektīva —, RBA prasa iestādēm novērtēt risku uzņēmuma un klienta līmenī un proporcionāli riskiem novirzīt proporcionālus resursus un kontroles pasākumus.

FATF formulējums ir precīzs: vietējais algas konts un sarežģīta ārzonas uzņēmumu struktūra, ko izmanto, lai iegādātos augstākās klases nekustamo īpašumu kādā no lielākajām Eiropas pilsētām, nerada vienādu naudas atmazgāšanas risku. Tiem nevajadzētu piemērot vienādu pārbaudes līmeni. RBA prasa — un AMLR nosaka — ka augstāka riska scenārijiem ir jāpiemēro pastiprināta pienācīgas rūpības pārbaude. Zemāka riska scenārijiem var būt pamatota vienkāršota pienācīgas rūpības pārbaude, bet tikai tad, ja riska novērtējums patiesi atbalsta šādu secinājumu un tas ir atbilstoši dokumentēts.

Nekustamā īpašuma uzņēmumiem RBA ieviešana nozīmē dokumentēta uzņēmuma mēroga riska novērtējuma veikšanu, kas identificē, kur jūsu uzņēmumā, ģeogrāfiskajā teritorijā, klientu bāzē un darījumu veidos pastāv vislielākie finanšu noziegumu riski. Tas nozīmē, ka ir jābūt politikai, kas nosaka, kā jūs rīkosieties atšķirīgi attiecībā uz augsta riska klientu salīdzinājumā ar standarta klientu. Tas nozīmē, ka jūsu personālam ir jāapmāca atpazīt indikatorus, kas liecina par darījuma riska pakāpes paaugstināšanu. Tā nav abstraktā atbilstības teorija — tā ir minimālā darbības prasība, kas noteikta AMLA.

Finanšu izlūkošanas informācijas apmaiņa

FATF 29. ieteikums prasa valstīm izveidot Finanšu izlūkošanas vienības (FIU) — valsts iestādes, kas saņem, analizē un izplata informāciju par aizdomām par naudas atmazgāšanu un terorisma finansēšanu. Katrs aizdomīgo darījumu ziņojums (STR), ko iesniedz jūsu uzņēmums, nonāk jūsu valsts FIU, kas to salīdzina ar informāciju no citām pienākumu pildītājām iestādēm un dalās atklājumos ar tiesībaizsardzības iestādēm un partnervalstu FIU pāri robežām.

AMLA centrālā loma jaunajā ES sistēmā ietver šī FIU tīkla tiešu koordināciju. STR nav birokrātiskas formalitātes — tās ir izlūkošanas dati sistēmā, kas izseko nopietnu organizēto noziedzību visās 27 dalībvalstīs. Nekustamā īpašuma uzņēmums, kas neiesniedz ziņojumu, kur tas būtu jādara, ne tikai neatbilst prasībām; tas, apzināti vai neapzināti, rada plaisu izlūkošanas informācijā, ko izmanto noziedznieki.

Pārrobežu sadarbība un savstarpējās novērtēšanas

FATF veic savstarpējās novērtēšanas — stingras, kolēģu pārskatītas katras dalībvalsts novērtēšanas divos aspektos: tehniskā atbilstība (vai likumi ir spēkā?) un efektivitāte (vai likumi faktiski darbojas praksē?). Šīm novērtēšanām ir būtiskas sekas: zems efektivitātes novērtējums signalizē starptautiskajai finanšu kopienai, ka jurisdikcijas AML kontroles pasākumiem nevar uzticēties, izraisot globālo banku un investoru lēmumus par riska samazināšanu.

Eiropas Komisija un AMLA ir pilnībā informētas par dalībvalstu sniegumu FATF novērtējumos. Nekustamais īpašums savstarpējo novērtējumu ziņojumos tiek pastāvīgi identificēts kā augsta riska nozare ar hroniski zemu STR iesniegšanas rādītāju un vāju CDD kvalitāti. Tieši tāpēc nekustamā īpašuma nozare ieņem tik nozīmīgu vietu AMLR darbības jomā un tieši uz to tiks vērsta AMLA uzraudzības uzmanība. Ja kādas jurisdikcijas AML standarti nekustamā īpašuma jomā neiztur FATF efektivitātes pārbaudi, sekas skar ikvienu uzņēmumu šajā tirgū.

Jūsu valsts FATF savstarpējās novērtēšanas rezultāti tieši nosaka, cik intensīvi AMLA un jūsu valsts uzraudzības iestāde vērš izpildes resursus uz jūsu nozari. Nekustamais īpašums jau ir viņu redzeslokā. Apmācot savus darbiniekus jau tagad, jūs izvairīsieties no šīs briesmām.

Jauni draudi: kāpēc atbilstības nodrošināšanas vide turpinās attīstīties — un kāpēc jums jāiet kopsolī

FATF pilnvaras sniedzas tālāk par tradicionālās naudas atmazgāšanas tipoloģijām. Tā kā finanšu noziegumi pielāgojas digitālajai infrastruktūrai, FATF — un līdz ar to arī AMLR — pielāgojas līdzi. Jaunā risku situācija, ko tagad ir jāizprot katram nekustamā īpašuma atbilstības jomas profesionālim, ietver:

• Digitālos aktīvus un virtuālās valūtas: tās arvien biežāk tiek izmantotas nekustamā īpašuma darījumos noteiktos tirgos, radot neskaidrības riskus, kurus tradicionālās pārbaudes sistēmas nav paredzētas risināt.

• Ar mākslīgo intelektu (AI) vadītu krāpšanu un identitātes manipulāciju: sintētiskas identitātes radīšana, deepfake verifikācijas apiešana un ar AI ģenerēti dokumenti ir jauni vektori, kas pakļauj stresa testam CDD procesus, kuri ir atkarīgi no cilvēka pārbaudes.

• Sankciju apiešana, izmantojot nekustamo īpašumu: nekustamā īpašuma iegādes izmantošana, lai apietu starptautiskos sankciju režīmus, ir arvien pieaugoša FATF baža, kas ir tieši saistīta ar Eiropas nekustamā īpašuma tirgiem, ņemot vērā sankciju situāciju pēc 2022. gada.

• Kibernoziedzība: kibernoziedzības ieņēmumi — izpirkuma programmatūras, uzņēmumu e-pasta kompromitēšana un liela mēroga krāpšana — arvien biežāk tiek legalizēti, izmantojot nekustamā īpašuma darījumus.

Tie nav tāli riski. Tās ir aktīvas tipoloģijas, kas dokumentētas FATF pašu vadlīnijās un arvien biežāk novērojamas Eiropas nekustamā īpašuma tirgu darījumu modeļos. Atbilstības programma, kas risina tikai 2001. gada tipoloģijas, nav piemērota 2025. gadam. Regulāra, atjaunināta darbinieku apmācība — kas ir obligāta saskaņā ar AMLR — ir mehānisms, ar kura palīdzību jūsu organizācija paliek aktuāla. Tā ir arī uzraudzības pārbaudes gadījumā pierādījums tam, ka jūs savus pienākumus uztverat nopietni.

No globāla standarta līdz saistošiem Eiropas tiesību aktiem: ķēde no FATF caur AMLA līdz jūsu uzņēmumam

Izpratne par to, kā FATF standarti tiek pārvērsti jūsu ikdienas pienākumos, nav tikai intelektuāli noderīga — tā ļauj jūsu atbilstības programmai būt saskaņotai, nevis mehāniskai. Pilnvaru ķēde darbojas šādi:

FATF nosaka starptautisko standartu — definējot, ko jāpanāk uz risku balstītām AML sistēmām, ko jāiekļauj CDD, kādām jābūt ziņošanas saistībām un kā jānovērtē jurisdikcijas.

ES pārvērš FATF standartus tiesību aktos — agrāk ar direktīvām (4AMLD, 5AMLD, 6AMLD), kuras bija jātransponē valstu tiesību aktos, tagad ar tieši piemērojamo AMLR, kas neprasa nekādu transponēšanu.

AMLA nodrošina AMLR izpildi — tieši uzraugot augstākā riska pakļautās iestādes, nosakot saistošus regulatīvos tehniskos standartus un koordinējot darbību ar valstu uzraudzības iestādēm visās 27 dalībvalstīs.

Jūsu uzņēmums īsteno šīs prasības — izmantojot riska novērtējumus, klientu pārbaudes programmas, pastāvīgu uzraudzību, aizdomīgu darījumu ziņošanu, apmācītu personālu un stingru pārvaldību.

Būtiskā atšķirība starp veco un jauno regulējumu nav pienākumu būtība — tie pastāv jau kopš 2001. gada. Būtiskā atšķirība ir izpilde. Saskaņā ar iepriekšējām direktīvām izpilde tika filtrēta caur valstu iestādēm ar atšķirīgām spējām un vēlmi. Saskaņā ar AMLR tā ir tieša, vienota un pārvalstiska. AMLA nepiemēro vieglākus noteikumus nozarēm vai jurisdikcijām, kurās iepriekš izpilde ir bijusi nepietiekama. Tā piemēro standartu.

Apmācības nepieciešamība: katram darbiniekam, katru gadu, bez izņēmuma

AMLR apmācības prasība ir skaidra un nav apspriežama: visiem pienākumu subjektu darbiniekiem ir jāsaņem regulāra AML/CFT apmācība, kas atbilst viņu pienākumiem. Tas nav ieteikums. Tā ir atbilstības prasība, un tās nedokumentēšana un nepierādīšana ir pārkāpums, kuru uzraudzības iestādēm ir īpaši uzdots izmeklēt.

Nekustamā īpašuma uzņēmumiem tas nozīmē, ka katrai personai, kas ir iesaistīta darījumā — katram aģentam, kas veic apskati, katram sarunu vedējam, kas strukturē darījumu, katram administratoram, kas apstrādā dokumentāciju, un katram vadītājam, kas veic uzraudzību — ir jāizprot šādi jautājumi:

• Kas ir naudas atmazgāšana, kā tā darbojas un kāpēc nekustamais īpašums ir tās iecienīts instruments.

• Kādi ir viņu personiskie pienākumi — tostarp pienākums ziņot par aizdomām iekšēji un, ja nepieciešams, arī ārēji.

• Kādi ir brīdinājuma signāli nekustamā īpašuma kontekstā — neparasti strukturēti darījumi, maksājumi skaidrā naudā, spiediens ātri pabeigt darījumu, nevēlēšanās sniegt dokumentāciju vai darījuma partneri, kas neatbilst darījuma profilam.

• Kā FATF sistēma, ES tiesību akti un AMLA uzraudzības iestāde saistās ar viņu ikdienas darbu.

• Kas ir informācijas nodošana un kāpēc STR atklāšana darījuma dalībniekam ir krimināli sodāms pārkāpums.

Sertifikācijā balstīta apmācība — kuras pabeigšana tiek oficiāli novērtēta un dokumentēta — ir gan labākā prakse, gan vispārliecinošākais atbilstības pierādījums uzraudzības pārbaudes gadījumā. Uzņēmums, kas nevar uzrādīt apmācības dokumentus par visiem darbiniekiem par pēdējo divpadsmit mēnešu periodu, ir pakļauts riskam. Saskaņā ar AMLR šis risks nav tikai teorētisks.

Kāpēc zināšanas nav tikai atbilstības prasība — tās ir komerciāla priekšrocība

Ir pārliecinošs komerciāls arguments par pilnīgu AML izpratni visā jūsu organizācijā, kas pārsniedz sankciju izvairīšanos. Nekustamā īpašuma tirgus virzās tādā virzienā, kur jūsu atbilstības programmas kvalitāte ir profesionālās uzticamības signāls — institucionāliem investoriem, starptautiskiem klientiem, partnerfirmām un finanšu iestādēm, no kuru korespondentattiecībām jūs esat atkarīgi.

Organizācijai, kuras darbinieki ir apmācīti, kuras CDD ir dokumentēta, kuras riska novērtējums ir aktuāls un kuras pārvaldības struktūra ir stabila, ir acīmredzama priekšrocība piesaistīt visnozīmīgākos klientus — tos, kuri darbojas formālajā, regulētajā ekonomikā ar sarežģītām, augstas vērtības darījumiem. Pretēji tam uzņēmums, kas nevar pierādīt AML zināšanas, arvien vairāk tiks izslēgts no partnerībām, darījumiem un tirgiem, kur darījumu partneri veic savu pārbaudi.

Stingras atbilstības sistēmas ne tikai aizsargā iestādes no kriminālas izmantošanas — tās aizsargā to tirgu integritāti, kuros šīs iestādes darbojas. Eiropas nekustamā īpašuma nozare, kas patiesi īsteno FATF standartus, ir uzticamāka, profesionāli respektētāka un galu galā komerciāli vērtīgāka nozare. Katrs uzņēmums, kas atbilst standartam, veicina šādu vidi. Katrs uzņēmums, kas to nedara, to grauj.

Secinājums: zināšanas, ko uzkrājat šodien, ir aizsardzība, kas jums būs nepieciešama rīt

FATF ir noteikusi globālos standartus. ES tos ir pārvērsta saistošos tiesību aktos. AMLA tos piemēros ar stingrību un konsekvenci, kādu nozare iepriekš nekad nav pieredzējusi. Jūsu uzņēmums jau divdesmit piecus gadus ir uzraudzības pakļauts subjekts. Vienīgais jautājums, kas paliek atklāts, ir tas, vai ir pieejamas zināšanas, kultūra un sistēmas, lai izpildītu standartu — šodien, nevis kādā hipotētiskā brīdī nākotnē, kad jums būs vairāk laika, lielāks budžets vai izdevīgāks regulatīvais klimats.

Šāds klimats nenāks. Reglamentējošo pasākumu virziens Eiropā ir nepārprotams, un tas neietver AMLA pilnvaru atcelšanu vai AMLR prasību atvieglošanu. Drīzāk katrs FATF savstarpējās novērtēšanas cikls, katrs plaši izskanējis naudas atmazgāšanas skandāls nekustamā īpašuma tirgū un katrs solis finanšu noziegumu tipoloģiju attīstībā pastiprinās uzmanību šai nozarei.

Atbilde nav gaidīt un skatīties. Atbilde ir uzkrāt zināšanas, apmācīt cilvēkus, ieviest sistēmas un demonstrēt kultūru, ko AMLA cer atrast, kad tā to meklēs. Sāciet ar pamatu izpratni — FATF, tās mērķi, standartus un to, kāpēc tie regulē jūsu ikdienas profesionālo dzīvi. No turienes virzieties uz AMLR specifiku. Un nodrošiniet, ka ikviens jūsu organizācijā, sākot no jaunākā darbinieka līdz pat visaugstākajam partnerim, spēj izskaidrot, kāpēc atbilstība ir svarīga, kāda ir viņu personīgā loma tajā un ko darīt, ja redz kaut ko, kas nešķiet pareizi.

Uzziniet to jau šodien. Jo atbilstības jomā nezināšana nav aizstāvība — tā ir uzaicinājums.